摘要
《资产评估法》的颁布和实施是行业的一大进步，必将对评估行业及评估专业人员产生较深的影响。本文仅从房地产评估实务操作的角度，阐述对实际工作中产生困惑的思考，以及《资产评估法》的实施对房地产评估行业发展所带来的影响。
历经十年，《资产评估法》于2016年12月1日正式施行。该法共8章55条，从总则、评估专业人员、评估机构、评估程序、行业协会、监督管理、法律责任等方面，对评估行业进行了规范。对于一名进入房地产评估行业10余年的评估专业人员而言，《资产评估法》的实施无疑是一件喜大普奔的事情。因为《资产评估法》的实施，从宏观层面来看具有以下几点积极作用与现实意义：①为评估行业奠定了共同的法律基础，提高了法律地位；②明确了评估分专业领域和专业类别，有利于增强其专业性；③降低了从业人员准入门槛，有利于评估行业吸引更多人才；④加大了评估专业人员和机构的法律责任，促使其勤勉谨慎执业；⑤取消了对评估机构设立的审批等诸多限制，有利于其做大做强；⑥赋予了评估行业协会众多职责，有利于加强行业自律管理。
笔者作为一名常年奋斗在估价第一线的评估专业人员，面对《资产评估法》，结合实际估价工作时，产生了以下困惑：
1、评估专业人员享有的权利如何保证？
《资产评估法》第二章第十二条，赋予了评估专业人员“要求委托人提供相关的权属证明、财务会计信息和其他资料，以及为执行公允的评估程序所需的必要协助；依法向有关国家机关或者其他组织查阅从事业务所需的文件、证明和资料”的权利。但在实际的评估工作中，委托人除了提供权属证明外，经常以商业机密为由拒绝提供财务会计信息等经营数据，增加了评估专业人员的工作难度及风险。而评估专业人员去到国家机关或者其他组织查阅从事业务所需的文件、证明和资料更是难上加难，查询真实的房地产成交案例、基准地价及修正体系等（一般情况下，政府网站仅公布基准地价及价格定义，不会公布修正体系，甚至在有些地区根本没有公布在网站上，仅能到国土管理部门查询，但是评估专业人员往往会吃闭门羹）。此时，评估专业人员享有的权利如何才能得到保证？
2、评估专业人员的义务如何履行？
《资产评估法》第二章第十三条，要求评估专业人员“对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证”。但是现实中，由于信息的不公开，评估机构及评估人员权利的局限性，进行核查验证相当困难，这无疑增加了评估专业人员的职业风险，这是无法靠勤勉谨慎执业所能解决的。众所周知，租约限制对商业物业价值的影响，尤其是近年来越来越多的大型商业综合体，由于受开发商实力及商业运营团队管理能力的影响，这类物业的租金特殊性较强，评估结果受租约的影响程度较普通商业用房大。但是，评估专业人员如何核实租约租金的真实性（要求提供银行流水，企业会配合吗？评估专业人员只能通过调查周边的临街商业租金、类似商业综合体的租金、结合经营业态进行对比分析，但是通过此种方式核实的准确度比委托方主动配合更差）？如何核实大型商场的经营收入（目前很多大型商业物业的计租方式是收取营业额的一定比例与保底租金的较高者，但委托方经常以商业机密为由拒绝提供商场营业额）？估价委托人拒绝提供租约期内租金信息，评估时不考虑租约限制是否合规？出现上述情况时，评估专业人员仅能在评估报告里做出相应的风险提示及评估假设（因无法取得经营收入，租约期内仅采用保底租金进行测算；因估价委托人未提供租赁合同，本次评估未考虑租约限制对评估结果的影响），试问这样的评估结果有意义吗？
3、由于信息不公开所导致的损失，评估机构及评估专业人员是否应承担赔偿责任？
《资产评估法》第七章第五十条，“评估专业人员违反本法规定，给委托人或者其他相关当事人造成损失的，由其所在的评估机构依法承担赔偿责任。评估机构履行赔偿责任后，可以向有故意或者重大过失行为的评估专业人员追偿”。如果是由于委托人故意隐瞒重要信息，而评估机构及评估专业人员由于受到各种条件的局限，无法对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证，仅做了相关风险提示及评估假设，由此给委托人或者其他相关当事人造成损失的，评估机构及评估专业人员还应承担赔偿责任么？
上述的困惑，一方面需要靠出台配套的细则来解决，但是作为评估机构，如何才能像律师事务所，会计师事务所那样，得到社会的尊重、认同与信任，如何才能找到评估机构的存在感？首先，需要尽全力按照《资产评估法》、《房地产估价规范》来规范自己的估价行为；其次，需要估价机构实现从鉴证向风险披露、发掘和提升价值转变。转变有两个方面，一是拓展业务范围，为客户提供高附加值的咨询服务，另一方面就是在原有的领域深耕细作。就抵押业务而言，他们需要了解更多与抵押物有关的市场状况、实物状况、变现能力、风险披露等，那我们应该在评估报告里对上述几方面，结合实际情况进行专业的分析，而不是说空话套话。这样才能以专业满足客户的需求，得到客户认同，从而让整个评估行业得到社会的认同。
《资产评估法》中有关取消对评估机构设立条件、管理方式等的诸多限制的条款，也印证了上述观点，如“合伙形式的评估机构，应当有八名以上评估师和两名以上股东”，从审批制改为备案制。上述条款一方面降低了进入评估行业的门槛，另一方面却从市场的角度在专业性方面对评估机构提出了更高的要求。根据建房[2016]275号《住房城乡建设部关于贯彻落实资产评估法规范房地产估价行业管理有关问题的通知 》的相关条款，“对符合规定的，省级住房城乡建设（房地产）主管部门应当予以备案，核发统一格式的备案证明；符合《房地产估价机构管理办法》中相应等级标准的，在备案证明中予以标注”。根据《城市房地产管理法》规定，“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”，意味着所有的房地产估价业务，都应由至少两名房地产估价师承办并签署评估报告，否则不仅无效，而且是违法的。由此可见，备案制的实行，势必导致估价机构对估价师需求的增加，相反，会增加对估价师的需求。原有的三级机构就更不用说了，为了满足基本的执业资格，要么改制为合伙形式，如果选择第二种方式无疑也会增加对估价师的需求。不管是一、二级机构还是三级机构，随着估价师人数的增加所导致的成本增加，唯一可持续发展的道路就是以客户需求为导向，规范自身执业行为，提高产品质量及服务水平，从而提高收费水平，而不是以降低服务质量来换取低成本。
从短期来看，《资产评估法》的实施会引发评估行业阵痛，但是在相关主管部门的正确引导下，以及评估机构自身积极的调整，评估行业终究会迎来一片新天地。2017年房管局推出了“房地产评估管理服务信息系统”，要求各评估机构从2017年开始将全部业绩数据及出具的报告备案至“房地产评估管理服务信息系统”。届时，该系统的推出正是主管部门对评估机构的引导与监管。随着系统的推广使用，将进一步加强估价报告质量监管，打击伪造、变造房地产估价报告行为，杜绝“阴阳报告”情况出现，进一步促进房地产评估行业的规范发展。（国策 李欢）
国策机构
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中国房地产估价师与经纪人学会常务理事单位
连续三年全国排名前三
现已在等地成立分支机构。
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